お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福岡県にお住まいの50代のY様です。
宮崎市内のご実家で一人暮らしをされていたお母様が亡くなられ、ご実家をY様兄弟3人で相続することになりました。
しかし、兄弟全員がすでに宮崎県外に生活の拠点を移されており、宮崎市に戻ってご実家に移り住む意思はありません。
そのため、Y様兄弟たちはご実家を売却して現金化することで、兄弟3人で分割することを検討されています。

解決したいトラブル・課題

相続したご実家を売却した後、Y様兄弟は現金を均等に分配することを希望されています。
しかし、不動産の相続や売却は初めての経験であることに加えて、宮崎市内に住んでいないため、親身になってサポートしてくれる不動産会社に相談したいと考えていました。

不動産会社の探し方・選び方

Y様は、相続する不動産の地域をよく知っている方がスムーズに売却できると考え、お住まいの福岡県ではなく、ご実家のある宮崎市の不動産会社に相談しようと考えました。
そこで宮崎市の不動産会社をインターネットで検索し、

• 親身になってサポートしてくれる
• オンラインで相談できる

という2つのポイントが決め手となり、相談する不動産会社を決定しました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様は不動産の相続も売却も未経験ということで、まずは遺産の分割の種類についてご説明しました。

1. 4つの遺産分割方法
遺産分割には、主に以下の4種類があります。

• 〈遺産分割の種類〉

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遺産は不動産のみであり、兄弟間で公平に遺産を分割したいとおっしゃっていたY様の遺産分割方法は「換価分割」になります。

2.「換価分割」のメリットとデメリット
換価分割は、遺産を売却し現金化した後、相続人間で均等に分配する方法です。

• 〈換価分割のメリット〉

相続財産の多くが不動産であるため、不動産を公平かつ物理的に分割するのは難しく、トラブルに発展しやすい場合があります。
その点、換価分割は遺産を公平に分割しやすく、トラブル回避につながるというメリットがあります。
また、不動産を現金化すると相続税の納税資金に充てられることも魅力です。

• 〈換価分割のデメリット〉

ただし、換価分割には「譲渡所得税」が発生するデメリットもあります。

譲渡所得税とは、不動産の売却で得られた利益に対して課される税金のことです。
納税金額が増えるため、受け取るお金はその分少なくなります。

3.「結果」
決済・引き渡しの完了まで5か月かかりましたが、当初のご希望通りご兄弟と遺産を均等に分割し、トラブルなく遺産分割を終えることができました。

Y様には「何も分からないから心配だったけど安心して任せられました。丁寧に対応してくれてありがとう。」とおっしゃっていただきました。

解決したいトラブル・課題

A様は宮崎県内にご自身の家族と持ち家に住まれており、可能であれば売却して現金化する事を希望されていました。

一方で妹様は独身であり、そのままご実家に住み続けたい意向はA様も理解されています。しかし、お母様が残された遺産はご実家のみなので、A様は均等な遺産の分配を希望されています。

不動産会社の探し方・選び方

妹様はご実家の売却に反対でしたが、A様はご実家の価値がどのくらいあるのか知りたいと考え、不動産会社に相談することにしました。

そこで、インターネットで

• 無料査定ができる
• 相続問題の相談にも対応している

不動産会社を見つけ、問い合わせをしました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

そのままご実家に住み続けたい妹様に対して、A様はご実家を売却し、その利益を現金化して受け取りたいというお考えだったため、お2人が納得できるように「代償分割」を提案しました。

1.「代償分割」とは

1人の相続人が家などの相続財産をそのまま引き継ぎ、他の相続人に対して代償金を支払う遺産分割方法が「代償分割」です。

代償分割であれば、ご実家を売却しなくて良いため、妹様は実家に住み続けることが可能です。
また、A様は妹様から代償金として現金を受け取ることができるため、双方の希望が叶います。
さらに、代償分割では不動産を売却しないので、売却時に発生する譲渡所得税の支払いがないというメリットがあります。

しかし、妹様が代償金を用意できなければ実現できる相続方法ではないため、ご実家の評価額と妹様に金銭的余裕があるかが重要となります。

2.代償金の決定方法
代償分割では不動産をどのように評価するかによって、代償金の金額が変わります。

不動産の評価方法は数種類あります。
どの方法で評価するかは相続人同士で決定することができ、相続人全員の同意が必要です。

• <不動産の評価方法>

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なお、代償分割においては、実勢価格（時価）を基準にすることが一般的です。

3.「結果」

A様兄妹は、妹様が支払える金額だったら代償分割を選択したいとの事でした。
とりあえず「実勢価格」で評価して欲しいとおっしゃっていらっしゃいましたので、その評価方法で無料査定させていただき、結果、A様のご実家は約1,200万円でした。

妹様は支払える金額との事で、妹様はご実家に住み続けることができ、A様は代償金を受け取ることができたため、双方とも納得できる相続となりました。

解決したいトラブル・課題

今回の相続対象である投資用マンションは元々K様のお祖父様のものであり、マンションをお父様が相続したことをK様は把握していました。
しかし、叔母様との共有名義になっていたことは知りませんでした。
K様は叔母様と疎遠になっており、連絡ができずに困っています。

不動産会社の探し方・選び方

相続についても不動産売却についても詳しくなかったK様は、宮崎市内で相続に強い不動産会社に相談することに決めました。

インターネットで

• 相続の相談実績が豊富にある
• 司法書士や弁護士などの士業と連携している
• 営業実績が豊富

この3点が決め手となり相談する不動産会社を決めました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様は疎遠になっている叔母様と共有名義のマンションを相続し、マンションの所有を維持すべきか売却すべきかを悩んでいました。

不動産を共有で相続するケースはよくあります。
しかし、トラブルの原因になることも多いため、共有名義の不動産を所有するリスクについて説明いたしました。

1.共有名義の不動産を相続するリスク
共有名義の不動産を相続した場合、以下のようなリスクが考えられます。

• ＜管理方法で揉める＞

共有名義の不動産は共有者の同意なしで売却・リフォームができません。

参照元：民法｜第251条、252条

マンションが古くなれば、賃貸の借り手がつかずリフォームや売却を検討すると考えられますが、その際に共有者の同意が必要となります。
共有者の方針が異なれば、トラブルになるリスクが高まります。

• ＜維持管理費用や税金の負担で揉める＞

マンションを所有していると、管理費や修繕積立金、固定資産税を支払う必要があります。
共有名義の場合は代表者が維持管理費用や税金を一旦立て替えるのが一般的です。
仮に自分が代表者になって立て替えている場合、他の共有者からの支払いがないと自分の負担が増えることになります。

• ＜将来の相続がさらに複雑になる＞

不動産の共有者が亡くなると、さらに相続が発生するので共有持分が細分化されます。
相続を重ねる毎に面識のない共有者が増えるため、自分の代ではトラブルにならなくても自分の子孫がトラブルに巻き込まれるリスクが高いです。
加えて、共有者が増えると、誰がどのくらいの持分なのかわからなくなるケースもあります。

2.相続人と連絡が付かない場合の対応について
K様は共有名義のマンションを維持するリスクを考慮し、売却を希望されました。
売却するためには、疎遠になっている叔母様と連絡を取る必要があります。

相続人と連絡が付かない場合、以下の順番で対応していきます。

• ＜住所を調べる＞

連絡先も住所も不明な場合、まずは相続人の戸籍附票を取得します。
戸籍附票は相続人の本籍地の役所で申請すると入手でき、住民票上の住所が判明します。
住所の確認が取れたら、手紙を送るか実際に訪問してみましょう。

• ＜不在者財産管理人の選任を申し立てる＞

もし住民票上の住所に居住していない場合は、裁判所に「不在者財産管理人の選任」を申立てます。
不在者財産管理人は、連絡が全く取れない人に代わって財産を管理する人のことです。

連絡がとれない相続人の住民票上の住所地がある家庭裁判所に申立てを行う必要があり、相続に利害関係のない被相続人の親族や弁護士、司法書士などの専門家が選任されます。

参照：裁判所｜不在者財産管理人選任

• ＜失踪宣言を行う＞

不在の相続人と7年以上連絡が取れていない場合は、失踪宣告を行うことができます。
失踪宣告とは、連絡が取れない相続人を生死不明として法律上死亡したとみなす家庭裁判所の手続きです。

参照：裁判所｜失踪宣告

失踪宣告を行うことで、不在の相続人は死亡したものとされるため、相続手続きを進めることができます。申し立てには複雑な手続きが必要で、半年以上の時間を要します。

3.「結果」
K様は弊社が紹介した提携司法書士に依頼して、連絡のつかない共有者である叔母様の住所を特定してもらいました。
叔母様に共有名義マンションの売却を相談したところ、K様の希望であった売却に応じてくれることになりました。

入居者がいるため投資用マンションとしての売却になりましたが、南向き・SRC構造・最寄り駅まで徒歩圏内と需要が高く、2か月で無事売却することができました。