初めての不動産（空き家・実家）売却で知っておきたい基礎知識
宮崎市で空き家・実家売却をする際の基礎知識と売却の流れと手続き、売却をうまく進めるためのコツについて解説しています。
- TOPページ
- 初めての不動産相続で知っておきたい基礎知識
- 初めての不動産（空き家・実家）売却で知っておきたい基礎知識
1-1.初心者が最低限知っておきたい3つの重要知識
ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な３つの知識について解説します。
1-1-1.不動産売却の方法は2種類
不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。
- 【不動産売却の方法2種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 仲介（媒介） | 買取 | |
|---|---|---|
| 売る相手 |
|
|
| 仲介手数料 |
|
|
| 売れる価格 |
|
|
| 選び方 |
|
|
1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類
不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。
- 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
- 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
- どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」
を選ぶのが一般的です。
- 【仲介（媒介）契約3種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 売主が主体的に動き、複数数社とやり取りを行う | 不動産会社に全てお任せ | 一般と専属専任の間を取ったような形態 |
| 自分で買主を見つけて取引 | 〇 | × | 〇 |
| 依頼できる会社の数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売主への報告義務 | なし | 1週間に1回以上 | 2週間に1回 |
| レインズ※への物件登録 | × | 〇 | 〇 |
| 選ぶべき人 |
|
|
|
※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。
1-1-3.空き家・実家売却の3つのパターン
空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。
〈空き家・実家の売却 3パターン〉
- 中古物件、もしくは古家付き土地として売る
中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。
建物を取り壊さずに売れるので、建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。
- 更地にして売る
空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。
- 買い取ってもらう
不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。
1-2.不動産（空き家・実家）売却にかかる税金・費用と使える控除・特例
1-2-1.税金・費用
不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。
- 【不動産売却にかかる税金・費用 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 概要 | 税額・費用の目安 | 支払い時期 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税・復興所得税・住民税 | 不動産を売って利益が出た場合にかかる | まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。 | 確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降 |
| 仲介手数料＋消費税 | 仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる |
仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3～5%）程度。 その仲介手数料の１０％分の消費税 |
契約・引渡時に1/2ずつ |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンの抵当権が残っている場合 | 個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は2～3万円 |
契約終了時に清算 |
| 印紙税 | 契約金額によって左右される |
最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 |
契約書類作成時 |
| 必要な書類の取得費用 | 不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用 | 一部につき300～500円程度であることが多い | 書類取得時 |
税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。
「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）
「短期の定義」譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）
- 【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 税金の内訳 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 2.1％ | 2.1％ |
1-2-2.使える控除・特例
現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。
- 【不動産を売却した時に使える控除・特例】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 概要 | |
|---|---|
| 居住用財産の3,000万円控除 |
マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例 |
| 10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 |
マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの。 |
| 特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで |
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 |
1-3.不動産（実家・空き家）売却の流れとかかる期間
不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。
- 1.不動産会社に査定を依頼する
- 2.媒介契約を締結※ここまで1～2週間
- 3.売却活動開始3～6ヵ月
- 4.買主と売買契約締結※ここまで
- 5.決済・引き渡し2週間～
1ヵ月 - 6.確定申告※翌年
1.不動産会社に査定を依頼する
〈売主様がすること〉
- 「いつまでに」「いくらで」売りたいかを決めておく
売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。
2.媒介契約を締結
〈売主様がすること〉
- 媒介契約時に必要な書類を準備しておく
査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。
3.売却活動開始
〈売主様がすること〉
- 物件状況報告書と付帯設備表への記入
- 内覧の対応をする
不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。
居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。
4.買主と売買契約締結
〈売主様がすること〉
- 重要事項説明書・売買契約書の確認
- 必要書類の準備
- 手付金の受け取り
- 仲介手数料の半金を払う
買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。
そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。
なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。
5.決済・引き渡し
〈売主様がすること〉
売却価格分のお金を買主から受け取る
仲介手数料の残りの半金を払う
鍵・書類を引き渡す
全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。
6.確定申告
〈売主様がすること〉
必要書類をそろえて確定申告を行う
確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。
書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。
2.宮崎市で上手に不動産（空き家・実家 等）売却をするコツ
2-1.宮崎市の不動産売却相場と概況
現在、宮崎市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。
- 【宮崎市の不動産の売却相場 種類別】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 戸建て | マンション | 土地 |
|---|---|---|
| 仲介……1,679万円 買取……1,175万円 |
仲介……2,059万円 買取……1,441万円 |
仲介……975万円 買取……683万円 |
- 宮崎市の不動産（空き家・実家 等）売却相場の概況
2023年の宮崎市の不動産（空き家・実家）直近の平均売却価格は1,679万円と、前年平均の2,352万円から673万円（約40%）下落しました。
しかしこの平均売却価格の下落は不動産（空き家・実家）需要の落ち込みによるものではありません。
2022年に広い面積の高額な一戸建て物件が多く取引され、2023年は少なかったことが原因だと考えられます。
そのため今後の平均売却価格が上昇する見込みは十分あると言えます。
現在、宮崎市では「まちなか投資倍増プロジェクト」の推進が予定されており、中心部の活発な民間開発が期待できます。
JR田吉駅が近く、中心部へのアクセスが良好な月見ヶ丘地区は今後の需要の高まりに注目です。
詳しくはこちら：不動産相場動向
2-2.宮崎市で上手に不動産（空き家・実家 等）を売却するコツ
- 売却計画を立てる
- 売却に関わる様々な問題の解決経験がある不動産会社を選ぶ
- 説明が明確な不動産会社を選ぶ
- 売却計画を立てる
不動産を上手に売却するコツとして、「売却計画を立てる」ことがおすすめです。
通常、不動産が売れやすい時期は1月から3月だと言われています。
仲介で売却する場合、平均で3か月から6か月の期間が必要になることが多いです。
そのため、売れやすい1月から3月に売却時期を合わせるには、前年の10月初旬や12月には不動産会社への相談を開始する必要があります。
細かい計画は不動産会社と相談の上立てたほうが良いですが、いつ不動産会社に相談へ行くかなど、大まかな計画は立てておくことが重要です。
- 説明が明確な不動産会社を選ぶ
不動産を上手に売却するコツとして「説明が明確な不動産会社を選ぶこと」は非常に重要です。以下の3点を明確に説明してくれる不動産会社を選びましょう。
- 査定価格の根拠（築年数、間取り、相場、家の状態、立地、環境要因など）
- 売却の際のデメリットや懸念点（住宅診断を行わない場合の契約不適合責任など）
- 不動産の周知方法（チラシやインターネット広告、不動産のポータルサイトへの掲載など）
説明が明確であるかを判断するためにも、複数の不動産会社を訪ねて説明内容を比較することがおすすめです。
- 売却に関わる様々な問題の解決経験がある不動産会社を選ぶ
不動産を上手に売却するコツとして、「売却に関わる様々な問題の解決経験がある不動産会社を選ぶ」こともとても重要です。
不動産売却には煩雑な手続きや様々な問題が発生する可能性があります。
- 登記済証や固定資産税評価証明書、登記簿謄本の準備等
- 物件検査で発見される構造上の問題や害虫被害、水漏れなど
- 買主の契約違反や契約取り消し
- 譲渡所得税をはじめとする税金の支払い
これらの手続きや問題の解決経験や実績がある不動産会社を選ぶことで売却時の負担を減らすことが可能です。
有限会社グリーン開発は、40年以上の実績を持ち、不動産売却に関わる様々な問題を解決してきました。
また、弁護士や税理士をはじめとした専門家と連携しているため、様々な手続きや問題に対して臨機応変に対応可能です。
2-3.不動産売却事例集
宮崎市の不動産売却事例についてご紹介いたします。
- 【宮崎市版】相続した不動産を売却した事例
- 【宮崎市版】不動産相続に関する税の悩みを解決した事例
- 【宮崎市版】相続した空き家に関する問題を解決した事例
詳しくはこちら :
3.必要書類の詳細と入手場所一覧
不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。
- 【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 流れ | 取得できる場所 | 主要な必要書類 | |
|---|---|---|---|
| 媒介契約締結 | 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 | |
| 自己所有 | 間取り図（マンションと戸建て） | ||
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | |||
| 建築確認済証・検査済証（戸建てのみ） | |||
| 必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼 | 土地測量図、境界確認書（土地と戸建て） | ||
| マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼 | マンション管理規約の書類（マンションのみ） | ||
| マンションの維持費関連書類（マンションのみ） | |||
| 仲介売却なら不動産会社に発行依頼 | 重要事項調査報告書（マンションのみ） | ||
| 不動産会社で記入 | 物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ） | ||
| 売買契約締結 | 自己所有 | 実印 | |
| 市役所 | 印鑑証明書 | ||
| 固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書があれば不要） | |||
| 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 | ||
| 決済・引き渡し | 市役所 | 印鑑証明書 | |
| 法務局 | 抵当権など抹消書類 | ||
| 自己所有 | 預金通帳 | ||
| 実印 | |||
| 確定申告 | 税務署 | 確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要） | |
| 確定申告書第三表（分離課税用の申告書） | |||
| 譲渡所得の内訳書 | |||
| 不動産購入時の売買契約書のコピー | |||
| 取得費用の領収書コピー | |||
| 不動産売却時の売買契約書のコピー | |||
| 譲渡費用の領収書コピー | |||
| 自己所有 | 源泉徴収票 | ||
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | |||
| 法務局 | 登記事項証明書 |
※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。
4.宮崎市での不動産売却＆確定申告時の必要書類入手先住所・連絡先
宮崎市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。
- 市役所
【宮崎市役所】
〒880-8505 宮崎県宮崎市橘通西1丁目1番1号
電話番号：0985-25-2111
HP：https://www.city.miyazaki.miyazaki.jp/
- 法務局
【宮崎地方法務局】
〒880-8513 宮崎県宮崎市別府町1番1号 宮崎法務総合庁舎
電話番号：0985-22-5124
HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/miyazaki/
- 税務署
【宮崎税務署】
〒880-8666 宮崎県宮崎市広島1丁目10番1号
電話番号：0985-29-2151
HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/kumamoto/location/miyazaki/miyazaki/index.htm
5. 宮崎市での空き家・実家のおすすめ活用方法５つ
空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を5つご紹介いたします。
- 【宮崎市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 順位と活用方法 | 向いている地域 | 始めやすさ | 収益性 | リスク |
|---|---|---|---|---|
| 1.アパート経営をする | 学園木花台桜周辺、中央西、中央東周辺 | 〇 | ◎ | △ |
| 2.売却する | 宮崎市内全域 | ◎ | ○ | ○ |
| 3.更地にして貸し出す | 青島周辺 | ◎ | △ | ◯ |
| 4. 戸建て賃貸として活用する | 中央西周辺 | ◎ | ◯ | △ |
| 5.太陽光発電設備を設置する | 大塚台、生目台周辺 | △ | ◯ | ◯ |
詳しくはこちら：【宮崎市版 】相続した実家・空き家のおすすめ活用方法５つ
6.宮崎市での空き家の処分に関する相談先
宮崎市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。
- 有限会社グリーン開発
有限会社グリーン開発は、宮崎市を中心に不動産売却や管理、建築の提案などを行う不動産会社です。
40年以上にわたって地域に密着し不動産に携わってきた経験とノウハウを持ち、臨機応変に対応できます。
また、代表が一貫してお客様目線を大切にしたヒアリングを行っていることも特徴です。
司法書士や弁護士、税理士、家屋調査士といった士業のほかにも解体、リフォーム、清掃を行う業者とも連携しており、不動産売却がはじめてといった方でも安心して手続きを行うことができます。
有限会社グリーン開発
〒880-0873 宮崎県宮崎市堀川町11-1 JBビル102号
電話：0985-27-3939
営業時間：9:00～18:00
定休日：土曜日・日曜日・祝日（土日祝のお問い合わせ先：090-2504-2961）
HP: http://www.green3939.com/inheritance/
- 公共機関
市役所の建設部建築住宅課で、空き家バンク相談を受け付けています。
受付窓口：宮崎市役所建設部建築住宅課空家対策係
電話番号：0985-23-1809
HP： https://iju-miyazaki-city.jp/
【宮崎市役所】
〒880-8505 宮崎県宮崎市橘通西1丁目1番1号
電話番号：0985-25-2111
