お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

S様は宮崎市にお住まいの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、子供時代を過ごした築56年の一戸建てを相続しました。
現在は市内の別の地域に持ち家があり、ご実家に戻られる予定はありません。
そのためご実家を活用しようと考えています。築56年と古いため、アパートとして建て直すことを考えていますが、アパート以外にも良い活用方法があるかもしれないと悩んでいます。

解決したいトラブル・課題

S様は現在持ち家にお住まいで、相続したご実家に住まわれるご予定はありません。
そのためご実家をアパートに建て替えて活用しようと考えていますが、アパートとして活用するほかにもっといい活用法がないか専門家に意見を聞きたいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

S様は空き家の活用法についてアドバイスを求めるため、ご実家に近い不動産会社を探すことにしました。
インターネットで検索し、

• 不動産事業の実績が40年以上あって信頼できそう
• 空き家の活用についての記載が詳しかった

ことを決め手として、相談する不動産会社を決定しました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様には相続した空き家や土地の活用方法をご説明しました。

1.空き家・土地の活用方法について
不動産の活用法としては、主に以下のような種類があります。

• アパート経営をする
• 戸建ての賃貸として活用する
• 更地にして土地として貸し出す
• 太陽光発電設備を設置する

詳しくはこちら：【宮崎市版】相続した実家・空き家のおすすめ活用方法５つ

S様のご実家は築56年と古く、状態があまり良くありません。
そのため、戸建ての賃貸として活用するにはリフォームやリノベーションを必要とし、収益性の観点で損をしてしまう可能性があります。

太陽光発電用地として活用する方法もありますが、S様のご実家は宮崎大学に近い学園木花台桜に位置し、学生からの賃貸需要が見込める立地でした。

そのため、S様のご希望どおり、ご実家を更地にした上でアパート経営を行う形を後押ししました。

2.注意すべき「接道義務」
しかし、S様のご実家をアパートに建て替える上で一つ問題点がありました。
土地が竿のついた旗のような形状の「旗竿地」と呼ばれる土地で、接道義務をクリアしていなかったのです。

接道義務とは「建築物の敷地は2メートル以上道路に接していなければならない」という義務で、建築基準法第43条に定められています。

この基準をクリアしていないとアパートに限らず、建物を建てることができないため、絶対に確認する必要があります。

3.路地状部分が2メートル未満の場合の解決法

路地状部分が2メートル未満になり、接道義務に違反する場合の解決方法は主に3つ考えられます。

• 路地状部分の足りない30センチメートル分の土地を隣地から購入し、路地状部分を2メートル以上にする
• 路地状部分の足りない30センチメートル分の土地を貰う代わりに同じ面積の土地を隣地に譲渡する
• 隣地をすべて購入する

S様の場合は隣地を所有している方との関係がよかったため、路地状部分の足りない土地をいただく代わりに同じ面積の土地を譲ることで合意し、無事接道義務をクリアすることができました。

参照：建築基準法「第三章　都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途 」
参照：宮崎県庁県土整備部「建築基準法第43条第2項第2号の規定による許可について」

4.結果
アパート建築の条件を整えたS様は、弊社のサポートのもとご実家の解体からアパート建築を行いました。
また、アパートの管理業務も弊社が担当し、学生の賃貸需要が高い地域だったこともあり、空室を出さないアパート経営を行なっています。

お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

A様は宮崎市にお住まいの60代のお客様です。
お母様のご逝去に伴い、築55年のご実家を相続されましたが、利用予定がなく空き家として数年間放置していました。
徐々に損傷が目立つようになり売却をご検討されています。

解決したいトラブル・課題

A様はご実家を相続されましたが、不動産売却に関する知識もなかったことから面倒に感じ、数年間も空き家として放置していました。
しかし徐々に家が傷みはじめ、適切な管理もできず庭木や草が伸び放題になっています。
このままだと近所から苦情が出る可能性もあり、A様は売却をご希望されています。

不動産会社の探し方・選び方

不動産売却が初めてで知識もなかったA様は、インターネットで検索した上で、宮崎市の不動産会社に複数相談を行い、

• 空き家問題に関して深い知見があった
• 相談を親身になって受けてくれた

ことが決め手となり、依頼する不動産会社を決定しました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様はすでに弊社のホームページをご覧いただき、空き家を放置することのリスクをご理解いただけておりました。

1.解体したほうが良い場合
管理が行き届いていれば、築古の木造物件でも売却できる可能性は十分にあります。
まずは不動産会社に物件の状態や立地などの査定を依頼しましょう。

ただし、以下のような場合は解体して更地にした方が売却できる可能性が上がります。

• 建物の傾きや床の沈みなどの劣化が激しい
• 管理が行き届いておらず放置されている
• 立地や環境がよく、更地にした方が需要を見込める

A様のご実家はリフォーム等が行われておらず、空き家として放置され、人が住むことは難しい状態でした。
しかし、A様のご実家の土地はハザードマップによると津波や洪水の災害リスクの少ないエリアです。
また、県内では建売住宅を建築するために土地を探している事業者が多く、土地需要が高い状況です。
そのため、弊社からは更地にし、土地として売却することをご提案しました。

2.空き家を更地にする際の相場と補助金
空き家を解体する際にかかる費用は、木造建築の場合1坪あたり約2～4万円が相場です。
ただし、多くの自治体では空き家解体のための補助金制度が存在します。
宮崎市では「危険な空き家等除却推進事業」があり、条件を満たした空き家を解体する際には、補助金の支給を受けられます。

参考：宮崎市役所建設部「危険な空き家の解体費を補助します」

A様の相続したご実家はこの補助金制度の条件を満たしているため、補助金を活用して空き家を解体することができます。
しかし、補助を受けるためには厳しい条件があり、すべての申請者が補助金を受け取れるわけではないことに注意が必要です。

3.「結果」
弊社が紹介した解体業者によって更地にして売却を開始したところ、2か月で売却が成立しました。
リスクが多い空き家を手放せたことにご満足いただけたようです。

お客様の相談内容

売却物件 概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

U様は鹿児島県にお住まいの40代のお客様です。
お父様が他界され、宮崎市のご実家を相続されました。
しかし、ご実家に住まわれる予定はなく、現在は空き家になっています。
不動産相続は初めてのことで、使っていない空き家をどうすればいいのかわかりません。

解決したいトラブル・課題

U様はお父様のご他界に伴い、ご実家を相続されました。
U様はすでに鹿児島県に一戸建てを建てられたため、宮崎市のご実家に戻られる予定はありません。
また、お仕事も忙しく、頻繁に鹿児島県から宮崎市に戻ることもできません。
ご実家は現在空き家となっており、専門家に相談したいと思われていました。

不動産会社の探し方・選び方

U様はご実家のある宮崎市の不動産会社に相談したいと思われ、利用予定のない空き家について相談できる不動産会社を探しました。
インターネットで検索し、

• 親身に話を聞いてくれる
• 「空き家に関する相談」を得意としている

点が問題解決につながると思い、相談先の不動産会社を決めました。