• 不動産売却で発生する税金対策について詳しく教えてくれる
• 税理士などの専門家とも連携しているため安心できる

といった点が決め手となり、相談する不動産会社を決定しました。

• 不動産の売却時に発生する「譲渡所得税」
• 平成28年の税制改正で導入された「空き家の譲渡所得の特別控除」

以上の内容をご説明しました。

1. 不動産の売却と譲渡所得税
不動産の売却に際して必ず税金が発生するわけではありません。

税金の対象となるのは売却により利益を得た場合のみです。売却時に利益が生じなかった場合、税金の支払いは発生しません。

個人の不動産売却における利益を「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得にかかる税金が「譲渡所得税」と呼ばれ、以下の計算式で求められます。

譲渡所得税 = 譲渡所得（売却価格 － 取得費 － 譲渡費用）× 税率

なかでも注意すべき点としては、取得費（不動産の購入金額）が不明であると譲渡所得税が上がってしまうことです。
取得費の額が大きければ大きいほど、譲渡所得の額が小さくなり、譲渡所得税は抑えられます。
しかし、取得費が不明だと取得費は売却価格の5%で計算され（概算取得費）、多くの譲渡所得税を支払うことになります。
相続物件の場合、被相続人が不動産を取得した際の契約書や関連資料がなく、取得費を特定することが困難であるケースも多くあるため、注意が必要です。

Y様の場合、お父様がしっかりと契約書を保管してくださっていたため、取得費を特定することができ、譲渡所得税を抑えることができました。

2.「空き家の譲渡所得の特別控除」の特例利用
相続した空き家を売却する際には、譲渡所得の税金軽減のための特例「空き家の譲渡所得の特別控除」が利用可能です。
「空き家の譲渡所得の特例控除」とは、被相続人が住んでいた物件を相続人が売却した際に譲渡所得から3,000万円が控除される制度です。

譲渡所得 = 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円

この控除が利用できた場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は発生しません。
ただし、この特別控除を利用するためには複数の適用条件があります。代表的な条件は下記のとおりです。

• 被相続人が亡くなった際、一人暮らしであった
• 昭和56年5月31日以前に建築された
• 相続から売却までの間、物件が空き家であった
• 売却価格が1億円以下である
• 売却時に一定の耐震基準を満たしている、もしくは更地である

Y様のご実家は平成28年の熊本地震のあとに耐震補強工事を実施していたため、耐震基準を満たしており、特別控除の適用条件をすべてクリアしていました。

3.特例であることに注意する
「空き家の譲渡取得の特例控除」はあくまでも特例である点に注意しなくてはいけません。この特例は本来ならば令和5年12月31日をもって終了する予定でしたが、4年の延長が決定し、現時点では令和9年12月31日まで施行されることが決定しています。

さらに令和6年以降、相続人が3人以上の場合、控除額が2,000万円となります。

今後も期限や適用要件に関して変更の可能性がある点に留意が必要です。

4.「結果」
弊社で売却活動を行なった結果、Y様のご実家は無事に買主が見つかり売却が完了しました。
また、「空き家の譲渡所得の特別控除」を利用し、節税もできたことにY様は非常に満足されたご様子でした。

D様は相続したご実家に愛着はありますが、固定資産税等の支払いに不安を感じていらっしゃいます。
相続されたご実家を売却すべきか、今後ご実家にどのような税がかかるのかについても分からず、不動産会社に相談したいとお考えです。

• 40年以上の実績に裏付けられた「不動産のプロ」であること
• 税金などといった法律に関わることを相談できること

といった点が自身の問題解決につながると思い、相談する不動産会社を決定しました。

1.空き家にかかる税金について
空き家にも「固定資産税」が課されます。
加えて、ご実家の地域が「市街化区域」に指定されている場合、「都市計画税」も課されます。

D様のご実家の土地面積は200㎡以下のため、算出方法は下記のようになります。

• 固定資産税
  ＝課税標準額×1.4%×住宅用地の特例（1/6）
• 都市計画税
  ＝課税標準額×0.3%×住宅用地の特例（1/3）

2.結果
検討の結果、D様はご実家の売却を決断されました。
売却活動を始めてから約4か月で売却は完了し、D様の将来的な負担を軽減することができました。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相談にいらしたお客様のプロフィール

宮崎市にお住まいの50代のお客様です。
お父様とご実家で同居されていましたが、お父様が老人ホームに入ることになり、相続や税金についての問題を考えるようになりました。
将来的には相続したご実家を売却する予定ではありますが、「相続前に売却するか」「相続後に売却するか」、どちらが自分にとって良い選択肢なのかが分かりません。

お父様が老人ホームに入居することになり、

• このタイミングで売却し、ご実家を出る
• 今はご実家に残り、相続後に売却する

のうち、どちらがいいかをK様は決めかねています。
できれば税金の負担が少ないほうを選びたいのですが、税金に関する知識に乏しく判断ができません。

• 専門家と協力関係にあり、法律に関わることを相談できる
• 不動産の売却を検討している段階でも相談を受け付けている

ことを重視し、依頼する不動産会社を決定しました。

1.「小規模宅地等の特例」の活用
一般的に、現金で遺産相続するよりも、不動産で相続するほうが節税できます。

加えて、相続時までご実家に住み続けることで「小規模宅地等の特例」を活用できる可能性があり、相続税をさらに抑えることができます。

特例の適用条件は以下のとおりです。

• 被相続人が亡くなった際に住んでいた宅地であること
• 亡くなった被相続人と同じ家に住んでいた親族がその土地を相続すること

このため、K様がご実家を出てしまうと「小規模宅地等の特例」を利用できなくなる可能性があります。

また、今回の場合は「相続前」に被相続人が老人ホームに入居されるため、適用条件が追加されます。

• 要介護認定を受けていること
• 老人福祉法人など規定の老人ホームに入居すること

以上の条件も満たしている必要があります。

2.「結果」
検討の結果、K様は相続後にご実家を売却することにしました。
将来相続された際には売却のお手伝いをさせていただくことになりました。